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Agence Gauter J et Cie (Agences Réunies) 54 place de la République 56400 AURAY Tél : 02.97.24.11.62 Contactez-nous

Syndic de copropriétés

Un syndicat de copropriétaire est la dénomination juridique que l'on donne à l'ensemble des copropriétaires. Les fonctions de ce syndicat peuvent être assumée par toute personne physique ou morale.

Ce syndicat organise la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions.
Les fonctions du syndicat sont de :
  • faire respecter le règlement de copropriété ;
  • tenir à jour la liste des copropriétaires ;
  • appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
  • se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement...) ;
  • intervenir pour tous travaux urgents ;
  • recouvrer les charges auprès des copropriétaires ;
  • se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante (il peut demander des avances) ; il doit également faire voter par l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien des parties communes susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir ;
  • conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale) ;
  • s'occuper de l'assemblée générale (convocation, procès-verbal ...).

Il n'existe pas d'activités commerciales entre le syndicat et ses copropriétaires. Le syndicat n'est pas un fournisseur de biens ou de services. Il facilite la tâche de tous : les fournisseurs du syndicat et les copropriétaires. Un tel mode de fonctionnement consiste à regrouper les charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble avant de les redistribuer à tous en proportion de la valeur relative de sa fraction.

Le syndic peut être professionnel ou bénévole. La durée de ses fonctions est de trois ans maximum, renouvelables. La plupart des copropriétés font appel à un syndic professionnel. Ses prestations (exécution du règlement et des décisions de l'assemblée générale, conservation de l'immeuble et administration des parties communes) ne sont pas gratuites : sa rémunération est négociée entre les copropriétaires et le syndic lui-même.
  • Le syndic est choisi par l'assemblée générale.
  • Il est possible de changer de syndic à tout moment.

Le conseil syndical est composé de trois membres bénévoles faisant partie de la copropriété, et éventuellement de 3 suppléants, il a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.
Il peut :
  • Intervenir auprès du syndic ou lors de l'assemblée générale sur toutes les questions qui concernent la copropriété.
  • Contrôler la comptabilité du syndicat, les conditions d'établissement des contrats...
  • Donner son avis sur les travaux urgents décidés par le syndic.

L'assemblée générale est une réunion des copropriétaires qui a lieu au moins une fois par an. Aucune décision concernant la copropriété ne peut être prise sans assemblée générale.

Le simple fait d'acheter dans une copropriété fait de vous un membre de droit du syndicat de copropriété. Chaque "copropriétaire" doit signer une déclaration de copropriété.
La déclaration de copropriété constitue la convention régissant les rapports entre les copropriétaires, les administrateurs et l'immeuble.

Elle se divise en trois parties:

1. l'acte constitutif définit la destination de l'immeuble, les parties privatives et communes et détermine la valeur relative de chaque fraction. On y précise aussi les pouvoirs et devoirs du conseil d'administration du Syndicat et de l'assemblée des copropriétaires et on y retrouve également toute convention relative à l'immeuble;

2. le règlement détermine les règles concernant le fonctionnement et l'administration de la copropriété, les règles relatives à la jouissance et à l'entretien des parties communes et privatives et la procédure de cotisation et de perception des charges communes et du fonds de prévoyance;

3. l'état descriptif fait état des désignations cadastrales de chaque partie privative et commune de la copropriété.


Les copropriétaires doivent s'acquitter de charges mensuelles. Ces dernières sont définies en fonction du lot de chaque copropriétaire (le propriétaire d'un grand appartement ne paiera pas les mêmes charges que le propriétaire d'un studio). Elles ne visent que les dépenses effectuées sur les parties communes de l'immeuble.

Il en existe de deux types :
  • Les charges générales, conservation, entretien et administration des parties communes.
  • Les charges spéciales, réparties entre les propriétaires en fonction de leur utilité. Par exemple, un ascenseur n'aura pas la même utilité pour un habitant du rez-de-chaussée (dispensé de charges) que pour un habitant du dernier étage.
Dans le cas où un copropriétaire transgresse ou refuse de se conformer à la déclaration de copropriété et que ce refus cause un préjudice sérieux et irréparable au Syndicat ou à tout autre copropriétaire, le Syndicat ou le copropriétaire lésé pourra demander au tribunal, par voie de requête, d'enjoindre au copropriétaire délinquant de s'y conformer. À cet effet, nous vous référons à notre fiche intitulée La copropriété et le locataire délinquant.

Dans le cas où le copropriétaire ne se conforme pas à l'ordonnance du tribunal, la vente en justice de la fraction du copropriétaire délinquant pourra être requise.

Dans le cas où un locataire ne se conforme pas à la déclaration de copropriété et que l'inexécution d'une obligation par celui-ci cause un préjudice sérieux à un copropriétaire, le Syndicat pourra, après en avoir donné avis et au locataire et au copropriétaire, demander la résiliation du bail. Une telle résiliation devra être effectuée selon les règles de la Régie du logement. À cet effet, nous vous référons à notre fiche intitulée La copropriété et le locataire.
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